De seniorenhypotheek werkt als volgt. Stel dat jij en je partner nu in een woning wonen die jullie bijvoorbeeld 25 jaar geleden al gekocht hebben. Jullie hadden beiden een goed inkomen. Een deel van de hypotheek is aflossingsvrij. Inmiddels zijn jullie beiden gepensioneerd, maar het pensioeninkomen is niet al te hoog. Jullie hebben beiden AOW en een klein stukje bedrijfspensioen. Jullie besluiten dat de huidige woning nu te groot is. En jullie hebben een kleiner appartement op het oog. Normaal gesproken toetst de bank de aanvraag voor de nieuwe hypotheek op het inkomen, waarbij zij uitgaat van een annuïtaire hypotheek. De bank kijkt dus (in normale gevallen) of het inkomen hoog genoeg is om zowel de rente als de aflossing te kunnen betalen. Ook als je een stuk van de hypotheek aflossingsvrij hebt afgesloten.
Bij de seniorenhypotheek gaat dat anders. Daar kijkt de bank of het inkomen hoog genoeg is om de echte hypotheeklasten te betalen. Als je dus een stuk van de lening aflossingsvrij hebt, dan tellen alleen de rentelasten over dat stuk mee bij de toetsing. In zo’n geval zijn de werkelijke lasten dus lager dan de “toetslast” die de bank normaal hanteert. Als de uitkomst is dat die werkelijke lasten wél passen bij het inkomen, dan mag de bank de hypotheek verstrekken.